Pojęcie operatu szacunkowego

Określenie operat szacunkowy pochodzi z zagadnienia szacowania nieruchomości i jako takie może być nie do końca przystępne dla osób mających pierwszy kontakt z przebiegiem kalkulowania wartości nieruchomości, tj. zwyczajowo usługodawców rzeczoznawców nieruchomości.

Jest to formalna i autorska ekspertyza rzeczoznawcy nieruchomości o wartości posiadłości w formie dokumentu administracyjnego.

W operacie szacunkowym rzeczoznawca nieruchomości zawiera obraz operacji dopełnionych w trakcie mechanizmu wyceny nieruchomości razem z oznaczeniem podstawy formalnej i uwarunkowań przedsięwziętych procedur, podejść przedmiotowych, przekalkulowania oraz efekt finalny tzn. wartość nieruchomości. W szczególności w operacie szacunkowym stwierdza się:

  • określenie posiadłości i profil oszacowania
  • cel zrealizowania kalkulacji
  • podstawa oficjalna wyceny nieruchomości razem ze źródłami informacji o nieruchomości
  • data spreparowania operatu szacunkowego
  • opis kondycji posiadłości
  • określenie przeznaczenia posiadłości, w stosunku do jakiej zrealizowano mechanizm wyceny
  • wskazanie pokroju szczególnej wartości, wyboru podejścia, metody oraz techniki kalkulacji
  • charakterystyka i ocena miejscowego rynku nieruchomości w obrębie wpływającym na mechanizm wyceny
  • wynik wyceny nieruchomości wespół z obliczeniami

Względem spreparowanego operatu szacunkowego można przyjąć takie kroki jak:

  • aktualizacja (zatwierdzenie przeprowadzonej wcześniej wyceny albo obliczenie nowej wartości jeśli nastąpiły sytuacje wywierające wpływ na wartość nieruchomości – aktualizację realizuje rzeczoznawca, jaki stworzył akt. Aktualizację potwierdza się umieszczając odpowiednią klauzulę w operacie szacunkowym.)
  • opiniowanie operatu szacunkowego (funkcje w stosunku do operatu wykonanego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, których zamysłem jest ocena kompatybilności operatu z kodeksami prawa jak również kanonami zawodowymi i kwalifikacji dla celu w jakim druk został opracowany)
  • analiza poprawności wyceny (analizowanie przez organizację profesjonalną rzeczoznawców majątkowych prawidłowości procesu wyceny o ile wynikły skrajne sprzeczności co do wartości analogicznej nieruchomości w dziełach paru różnych rzeczoznawców majątkowych, nie można przeprowadzić oceny jeżeli dla poszczególnej posiadłości wypracowano raptem jeden operat szacunkowy.)

Operat szacunkowy jest finalnym skutkiem aktywności rzeczoznawcy majątkowego. Stanowi on dowód w sprawach, dla których został spreparowany. Jego struktura jak również tematyka musi być standardowa, bez względu na to przez kogo i dla jakiego rejonu kraju został wykonany. Formę przygotowania operatu szacunkowego ustalają stosowne regulacje prawne.

Jeśli dla tej samej posiadłości opracowano parę operatów szacunkowych, zaś każdy z nich został stworzony przez odmiennego rzeczoznawcę majątkowego, i ekspertyzy takie różnią się, to końcowej oceny dokonuje organizacja profesjonalna zrzeszająca rzeczoznawców majątkowych.